Järvenpäässä rakennetaan korkealaatuisia kouluja

Järvenpään koulujen kustannuksista on esitetty useita kysymyksiä ja siihen liittyen on käyty paljon keskusteluja. Keskustelujen perusteella on huomattu tarve tarkentaa ja selventää sitä, mistä Järvenpään koulurakennushankkeiden kustannukset muodostuvat ja millä periaatteilla hankkeiden suunnittelua on tehty. Seuraavassa on esitetty tärkeimpiä koulujen rakentamisen kustannuksiin liittyviä asioita, joihin liittyen on pyydetty kommentteja Suomen yhdeltä arvostetuimmista rakentamisen kustannusten asiantuntijoista emeritus professori Juhani Kiirakselta.

 

Kinnarin koulun todelliset kustannukset alkavat olla selvillä

Järvenpään kaupungin ainut käynnissä oleva (ja lähes) valmistunut iso kouluhanke yli 10 vuoteen on Kinnarin koulu. Koska kohde on ensimmäinen uuden oppimisen mukainen yhtenäiskoulu kaupungille ja sen valmistelu jouduttiin tekemään erittäin kiireisesti akuutin lapsille ja henkilökunnalle kärsimystä aiheuttaneiden sisäilmaongelman takia, jouduttiin hankkeen budjetoinnissa käyttämään merkittäviä kustannusvarauksia yllätysten tai mahdollisten korjaavien liikkeiden takia ja kokonaisbudjetti oli siten investointihetkellä 32 200 000 € (kesällä 2017). Nyt kun hanke on lähes valmis, voidaan iloksi todeta, että suurinta osaa kustannusvarauksista ei ole tarvittu ja kustannusohjausta on pystytty tekemään erittäin onnistuneesti. Kinnarin koulun kokonaislaajuus on 8960 brm2. Sen toteutuvat kustannukset tulevat olemaan noin
29 300 000 € eli 3270 € / brm2. Voi olla, että toteutuvat kustannukset ovat jopa tätä alhaisemmat. Toisaalta madaltunut kustannustaso on myös käytössä olleiden varausten ansiosta – suunnittelu ja rakentamisprosessi on voinut edetä erittäin tehokkaasti eteenpäin, koska prosessia ei ole tarvinnut pysäyttää jatkuvasti erillisen päätöksenteon takia ja säästöt tulevat suoraan kaupungille.

Kinnarin koulun kustannustasoa ennen rakentamisen alkua arvioinut emeritus professori Juhani Kiiras pitää laskelmien perusteella hankkeen toteutuneita kustannuksia koulun laajuutta ja laatutasoa vastaavana. ”Kinnarin koulun vaatimuksia ja laadittua suunnitteluratkaisua vastaava tavoitehintalaskelma arvioi koulun rakentamisen kustannuksiksi noin 29 100 000 €. Pidin hyväksyttyä Kinnarin budjettia (32,3 M€) tähän nähden korkeahkona, mutta toteutuneet kustannukset (29,3 M€) vastaavat käsitystäni hyväksyttävästä kustannustasosta” Kiiras toteaa.

 

Vertailu muiden kaupunkien hankkeisiin on erittäin vaikeaa

Kinnarin koulun tai muiden koulujen kustannusten vertailu muiden kaupunkien hankkeisiin on erittäin vaikeaa. Tähän on kolme tärkeää syytä.

  1. Lähes kaikki hankkeet poikkeavat siinä, mitä asioita rakennuksessa tehdään. Joku koulu sisältää kirjaston, toinen palvelee kaupungin opiston tarkoituksia, kolmannesta puuttuu liikuntasali, neljännessä on iso tuotantokeittiö. Koska rakennusten sisällä tapahtuvat toiminnot poikkeavat toisistaan, ovat myös rakentamisen kustannukset toisistaan poikkeavia.
  2. Rakentamisen kustannukset ovat voimakkaasti sidoksissa rakennuspaikkaan ja ajankohtaan. Esimerkiksi rakentaminen Uudenmaan ulkopuolella laskee rakentamisen kustannuksia jopa 10 % ja toisaalta rakentamisen kustannukset ovat aina tähän kevääseen asti nousseet viime vuodet hyvin vauhdikkaasti (3-4 % vuodessa), jolloin pari vuotta sitten valmistuneet kohteet ovat selvästi halvempia kuin nyt rakennettavat (esimerkiksi Kinnarin kaltainen Syvälahden monitoimikeskus Turussa on maksanut Kinnarin koulun budjetoinnin aikaiseen Järvenpään hintatasoon muutettuna noin 2860 €/brm2, Hämeenlinnan Nummikeskus 2920 €/brm2 ja Jätkäsaaren koulu 3500 €/brm2).
  3. Kaupungit budjetoivat hankkeita hyvin eri tavoin keskenään. Järvenpään kaupungin malli on tiettävästi ainut malli, jossa käytännössä kaikki hankkeen kustannukset tulevat näkyviksi. Edellä esitetty Kinnarin kustannus sisältää vanhan rakennuksen purun, uuden rakennuksen ensikertaisen kalustamisen ja ICT:n, tilaajan kustannukset sekä käyttäjän hankkeeseen liittyvät kustannukset. Usein edellä kuvatut kustannukset eivät näy kaupunkien rakentamisen budjeteissa, vaan ne ovat osa esimerkiksi käyttötalouskustannuksia. Mikäli Kinnarin koulusta poistetaan edellä kuvatut erät, olisivat sen raportoidut rakentamiskustannukset olleet noin 26 500 000 € eli noin 2960 € / brm2 (mikäli esimerkiksi pääkaupunkiseudun kaupungeissa olisi valmistunut Kinnarin koulu, olisi todennäköisesti tämä ollut sen raportoitu rakennuskustannus).

 

Kiiras pitää huomion arvoisena asiana sitä, että Kinnarin koulu on rakennettu voimakkaan noususuhdanteen aikaan, jolloin rakentamiskustannukset tyypillisesti nousevat budjetoidusta. ”Hintasuhdanne vaikuttaa vahvasti rakentamisen kustannuksiin. Esimerkiksi noususuhdanteessa valmiiksi kalliista suunnitteluratkaisuista tulee entistä kalliimpia. Tähän nähden Kinnarin kouluun on onnistuttu valitsemaan suunnitteluratkaisut, jotka eivät ole nostaneet hankkeen kustannuksia tarpeettomasti”. Lisäksi hän suosittelee, että jatkossa Järvenpään kaupungin tulee eritellä rakentamishankkeiden kustannukset entistä vertailukelpoisemmin, vaikka itse hankkeen sisältö pidetään edelleen laajana. Kiiras myös katsoo, että vertailu tulisi suorittaa suhteuttamalla kaikissa kohteissa toteutuneet kustannukset niiden ohjelman mukaiseen tavoitehintaan.

 

Järvenpäässä panostetaan mm. energiatehokkuuteen, sisäilman laatuun, muuntojoustavuuteen ja käyttäjälähtöisyyteen

Järvenpää on sitoutunut vihreisiin arvoihin ja elinkaarikestävien rakennusten tuottamiseen. Tämä tarkoittaa myös korkeampia investointikustannuksia, jotka tuovat säästöjä rakennuksen elinkaaren aikana. Esimerkiksi Kinnarin koulusta tulee valmistuessaan poikkeuksellisen energiatehokas (paras A-luokka), se tuottaa itse merkittävän osan energiastaan maalämmön ja aurinkosähkön ansiosta, rakennuksen vaippa tähtää pitkään elinkaareen ja on kaupunkikuvallisesti näyttävä sekä rakennuksen sisäilmasto-olosuhteet ovat jäähdytyksen ansiosta erinomaiset. Lisäksi kohteessa on ollut alan paras käytäntö eli Terve talo -toteutus varmistamassa terveellistä suunnittelua ja toteutusta. Hankkeen suunnittelussa tehtiin yhteistyötä myös VTT:n kanssa sisäilmariskien minimoimiseksi ja laadun varmistus on ollut paikoin poikkeuksellisen tiukkaa, sillä esimerkiksi putkiliitoksia on tavanomaisen laadunvarmistuksen lisäksi röntgenkuvattu. Rakennusten kerroskorkeus on myös tavanomaista korkeampi, jolla on pyritty takaamaan huoneilman hyvä laatu ja riittävyys oppituntien ajan. Lisäksi rakennuksen kiinteän pitkäaikaiset rakenteet on mitoitettu siten, että rakennuksen tilaratkaisut voivat rakennuksen elinkaaren aikana muuttua. Lisäksi kohdetta on toteutettu erittäin käyttäjälähtöisesti ja hankkeesta otsikoitiin alan johtavassa mediassa Rakennuslehdessä otsikolla ”Järvenpäästä tulossa käyttäjälähtöisen rakentamisen mallikaupunki”. Mikäli nämä kaikki tekijät olisi jätetty pois ja toteutettu Kinnarin koulu tavanomaisena ratkaisuina, olisivat Kinnarin toteutuneet kustannukset olleet luokkaa 26 500 000–> 23 500 000 € eli 2 620 € / brm2 tai jopa tätä alemmat. Mikään laki tai määräys ei velvoita Järvenpäätä rakentamaan jatkossa näin energiatehokkaita, ympäristöystävällisiä, käyttäjälähtöisiä ja sisäilmastoltaan viihtyisiä kouluja, mutta toistaiseksi se on ollut kaupungin tahtotila. Myös pintamateriaaleihin ja kalusteisiin on satsattu tavanomaista enemmän, jotta mahdolliset sisäilmariskit vältetään, mutta näistä säästäminen jatkossa ei ole järkevää.

”Kinnarin ja JUST:in kokemusten pohjalta arvioin, että Järvenpään kaupungin ei ole syytä luopua erilaisiin käyttötarkoituksiin varautumisesta budjetoinnin yhteydessä joustavan tilaohjelman ja avoimen rakentamisen avulla – päinvastoin muiden kaupunkien kannattaa ottaa tästä oppia. Sen lisäksi osapuolia on palkittu hankkeen aikana vaiheittain sopimukseen sisältyvillä kokonaispalkkion laatuosalla tavoitteiden saavuttamisesta ja sitä toimintatapaa kannattaa muissakin hankkeissa käyttää” toteaa Juhani Kiiras.

 

Uudishankkeen investointikustannukset ovat usein korkeammat kuin korjaushankkeen, mutta elinkaarikustannukset halvemmat

Uudisrakentamisen rakentamiskustannuksia verrataan usein korjauskustannuksiin. Tämä vertaus on usein vaikea, koska toimenpiteillä saavutettava elinkaari (eli aika, jonka päästä on tehtävä seuraava iso investointi) vaihtelee voimakkaasti. Peruskorjauksella tai perusparannuksella voidaan saavuttaa noin 25 vuoden elinkaari. Uudisrakentamisella tulee tavoitella hyvällä suunnittelulla, rakentamisella ja ylläpidolla noin 50 vuoden elinkaarta. Tämän takia uudisrakentamisen kustannuksia ja korjausrakentamisen kustannuksia ei voida verrata suoraan toisiinsa.

Kiiras korostaa, että elinkaariajattelussa on huomioitava myös käytön tarpeiden muuttuminen. ”On hyvä huomata, että rakennuksen kiinteä osa tulee uudishankkeissa suunnitella jopa 100 vuoden käyttöiällä, mutta merkittävä osa tilaosista voi muuntua vaihtuvien käyttäjätarpeiden perustella esim. 15 vuoden välein.”

 

Siirrettävä moduuli- ja väistötilat ovat väliaikaisena ratkaisuna hyviä, mutta eivät sovellu pitkäaikaiseksi ratkaisuksi

Järvenpään kaupunki on akuuttien sisäilmaongelmien takia hankkinut viime vuosina useita siirrettäviä moduulikouluja. Tämä on ollut erittäin hyvä lyhyen tähtäimen ratkaisu, jolla on voitu tarjota Järvenpään lapsille ja opetushenkilökunnalle terveelliset ja turvalliset tilat. Esimerkiksi Kartanon moduulikoulun kustannukset olivat noin 2 720 € / brm2 ja Kyrölän moduulikoulun kustannukset noin 2400 € / brm2. Luvut eivät sisällä ensikertaista kalustamista ja moduulikouluissa ei ole jäähdytystä tai kasvatettua energiatehokkuutta, joten niitä voidaan verrata yllä kuvattuun Kinnarin madalletun laatutason hintaan 2 620 € / brm2. Moduulikouluista kuitenkin puuttuu osa koulutoiminnan vaatimista tiloista esimerkiksi teknisen työn luokat ja liikuntasali. Toisaalta moduulikoulut suunnitellaan selvästi lyhyemmäksi elinkaareksi (25-30 vuotta) kuin esimerkiksi Kinnarin koulu. Näistä syistä on perusteltua myös jatkossa toteuttamaan pitkän elinkaaren koulukohteet Kinnarin kaltaisena uudisrakentamisena, mutta moduulirakentamista kannattaa hyödyntää esimerkiksi silloin, kun tilojen kysyntä ei välttämättä kestäkään kovin kauaa.

 

Pienissä kouluissa oppilaskohtainen tilatarve on isompi kuin isoissa kouluissa

Rakentamisen kokonaiskustannuksiin vaikuttaa eniten rakennuksen pinta-ala. Pienissä kouluissa yhteisten tilojen kuten ruokalan ja liikuntasalin suhteellisesti isompi määrä johtaa siihen, että on rakennettava oppilasta kohti isompi pinta-ala kuin isossa yksikössä. Ero esimerkiksi Kinnarin koulun ja noin 1 sarjaisen reilun 100 lapsen alakoulun välillä on helposti yli 20 %. Tämän mukaisesti oppilaspaikkaa kohden rakentamisen ja elinkaarenaikaiset ylläpidon kustannukset ovat lähes yhtä paljon kalliimmat. Tästä syystä yksi tapa hillitä koko rakentamisen kustannuksia kaupunkitasolla on rakentaa isompia yksiköitä.

”Tilamitoitus on aina viimekädessä käyttäjän eli koulujen tapauksessa opetustoiminnan järjestäjän päätös. Erilaisilla menetelmillä voidaan määrittää tilojen käyttö- ja täyttöasteet ja suositella tilojen koon tai määrän muuttamista, mutta niidenkin perusteella tehtävät kehittämistoimenpiteet on aina hyväksyttävä pedagogisista, siis yleisesti käyttäjien, lähtökohdista” toteaa Kiiras. Järvenpään kaupungin linjauksena tähän asti on ollut se, että tilamitoituksessa ei tavoitella tiiveintä mahdollista ratkaisua vaan opetustoimintaan hyvin sopivaa kohtuullista ratkaisua.

 

Opit tuleviin hankkeisiin

Kinnarin koulun opit ja kokemukset voidaan ensi elokuun jälkeen siirtää täysimääräisesti uusien kohteiden valmisteluun – kun ensin saadaan käyttökokemuksia valmistuvasta kohteesta. Syksyn aikana on syytä arvioida esimerkiksi seuraavien asioiden vaikutukset ja tarve jatkossa:

  • Toiminnallinen ratkaisu (ovatko suunnitellut oppimistilat ja kulkuyhteydet käytön kannalta hyvät)
  • mitoitusperusteet (tarvitaanko oppilasta kohti yhtä paljon rakennettua pinta-alaa jatkossa vai voidaanko tiloja mitoittaa pienemmiksi tai isommaksi)
  • kaupunkikuvallisuus (onko tarve rakentaa saman tasoista jatkossa)
  • Energiatehokkuus (saadaanko energiatehokkuuteen satsauksista tavoiteltava hyöty)
  • Rakennuksen jäähdytys (tuoko haluttua lisäarvoa ja mahdollisuuksia monikäyttöisyyteen)
  • Huonekorkeus (onko korkeampi huonekorkeus ratkaiseva tekijä vai saataisiinko sama hyöty jatkossa esim. poistamalla alakatot)
  • Sidosryhmien huomiointi (toimivatko suunnitellut tavat optimaalisesti siihen, että sidosryhmät voivat toimia kohteessa ja saadaan korkea käyttöaste)
  • Varausten käyttö osana budjetointia (onko tarpeen käyttää samantyyppistä varautumista yllätyksiin budjetoinnin yhteydessä)
  • Miten jatkossa valmistellaan, suunnitellaan ja rakennetaan hankkeet tehokkaammin ja säästetään euroja uusien oppimistilojen rakentamisessa?

 

Lisätietoja:

Järvenpään kaupunki, kaupunginjohtaja Olli Naukkarinen 040 512 1580

Järvenpään kaupunki, palvelualuejohtaja Marju Taurula 040 315 2270

Mestaritoiminta Oy, toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi 050 3838255

Mestaritoiminta Oy, rakennuttajapäällikkö Jani Kervinen 040 922 2263

Professori emeritus Juhani Kiiras 040 563 0723

Boost Brothers Oy, operatiivinen johtaja Matti Sivunen  040 751 5710